地主に正当理由がないと更新となる
定期借地権を別にすれば、借地権はその存続期間が満了しても、借地上に建物が存在する限り、更新されるのが原則です。
借地人が更新の請求をした場合は、地主が遅滞なく異議を述べなければ借地契約は更新されますし、たとえ遅滞なく異議を述べたとしても、地主の側に自分で借地を使用する必要性があると言ったような正当事由がなければ、やはり借地契約は更新されます。
また、借地人が更新請求をしなかった場合や、借地人の更新請求に対して、地主が正当事由を備えて異議を述べた場合であっても、借地人が期間満了後も土地を継続して使用する場合には、地主がこれに対しても遅滞なく異議を述べ、しかも正当事由がなければ更新されます。
先に述べたように、借地契約の期間が満了した後であっても、借地上に建物を所有している借地人は、契約の更新を請求する事が出来ます。
内容証明はそのような場合に用いるものだと考えています。
こうした通知を出さないで、土地の使用を継続していても、そのことに対して地主が何も異議を言ってこなければ、借地契約は更新されたものとみなされるのですが、やはり地主とのトラブルを避けるためにも、契約更新の意思がある事を地主に伝えておくのが良いでしょう。
ただし、契約期間が満了してからではなく、期間が満了する前に契約更新の意思を伝える方がよりトラブルを避ける事になるでしょうから、なるべくなら期間満了前に契約更新の請求をするようにしましょう。